Apbūves tiesību objekts un nodibināšanas brīdis
Juridiskajā literatūrā ir norādīts, ka apbūves tiesību iespējams nodibināt ne tikai uz atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā ierakstīto zemesgabalu (kā hipotekāro vienību), bet arī uz šāda zemesgabala “reāli neatdalītu daļu”, t. i., uz “zemes vienību” vai “zemes vienības daļu” (Kalniņš, E. Apbūves tiesību nodibināšanas problemātiskie aspekti. Jurista Vārds. 20.06.2023., Nr. 25/26, 15. lpp.).
Šis regulējums dod zināmu elastīgumu īpašniekam, kuram ir iespēja nodot tikai to nekustamā īpašuma daļu, kas pēc mērķa nepieciešama, lai īstenotu apbūves tiesības. Konkrēta zemesgabala noteikšana ir līguma, ar kuru tiek piešķirta apbūves tiesība, būtiska sastāvdaļa. Līgumā puses vienojas par konkrētu pēc kadastra apzīmējuma identificējamu platību (AT Senāta CL departamenta 29.10.2020 lēmums lietā Nr. SKC-1079/2020).
Atbilstoši Civillikuma 1129.3 pantam apbūves tiesība tiek nodibināta ar tās ierakstīšanu zemesgrāmatā. Zemesgrāmatu likuma 55.1–55.3 pantā ietverti īpaši noteikumi apbūves tiesības ierakstīšanai zemesgrāmatā. Zemesgrāmatu likuma 55.1 pants attiecīgi paredz, ka zemes gabalu apgrūtinot ar apbūves tiesību, vienlaikus:
- izdara atzīmi par apbūves tiesības nodalījuma atvēršanu, norādot apbūves tiesības nodalījuma numuru;
- atklāj apbūves tiesības ierakstīšanai nodalījumu, tajā secīgi ietverot zemes gabala nodalījuma numuru, apbūves tiesības saīsināto apzīmējumu "AT" un kārtas numuru.
Proti, faktiski mainoties apbūves tiesīgajam, apgrūtinātā zemes gabala nodalījumā izdara grozījumus par apbūves tiesīgo. Zemesgrāmatu likuma 55.2 pants attiecīgi nosaka, ka apbūves tiesības nodalījumu atklāj un tajā ieraksta šādas ziņas: 1) vārdus "apbūves tiesība"; 2) apbūves tiesības termiņu; 3) kadastra apzīmējumu un platību; 4) ēku (būvi), kas celta uz apbūves tiesības pamata, kā apbūves tiesības būtisku daļu un tās kadastra apzīmējumu; 5) apgrūtinātā zemes gabala īpašnieku.
Lai nostiprinātu apbūves tiesību zemesgrāmatā, pie notāra nepieciešams sagatavot nostiprinājuma lūgumu, ko paraksta iesaistītās puses (nekustamā īpašuma īpašnieks no vienas puses un apbūves tiesīgais no otras).
Pilnvarojums – praktiskas nianses
Piemērojamie tiesību akti neierobežo apbūves tiesību reģistrēšanas veikšanai, kā arī citām ar apbūves tiesību īstenošanu saistītajam darbībām, pilnvarot kādu noteiktu juridisko personu. Jārēķinās gan, ka jāievēro nepieciešamie priekšnosacījumi, kas attiecināmi uz pilnvaras formu un noformēšanas kārtību. Proti, pilnvarai ir jābūt rakstveida un nepieciešama arī notariāla forma, lai parakstītu nostiprinājuma lūgumu un iesniegtu to zemesgrāmatā, tādējādi šis dokuments jānoformē atsevišķi. Attiecībā uz pārstāvību valsts un pašvaldību iestādēs šādas noteiktas prasības nav, taču rakstveida forma tāpat būs nepieciešama. Abus šos pilnvarojuma veidus var iekļaut vienā pilnvarā, kuru pēc tam attiecīgā persona var izmantot, tāpēc secināms, ka tikai ar apbūves tiesību līgumu var nepietikt, lai īstenotu visas ieceres.
Reģistrējot kādas tiesības zemesgrāmatā, pilnvaras oriģināls, vai tās notariāli apliecināts noraksts, būs jāiesniedz zemesgrāmatai, lai tā varētu pārliecināties par personai piešķirtajām tiesībām. Pilnvarojumā arī iekļaujams detalizēts pilnvarotā tiesību apjoms, lai nerastos nekādas domstarpības par attiecīgās pilnvaras tvērumu un pilnvarotāja nodomu uzticēt šīs tiesības.
Kontakti
